从个案分析看名为借款担保实为房屋买卖的法律关系特征

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2024-08-24

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编号│易居律师团案例库YJFC1911337

编者│易居房产律师团案例研究部

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从个案分析看名为借款担保实为房屋买卖的法律关系特征

——朱某、蔡某与肖某房屋买卖合同纠纷案（二审）法律解析

【关键词】

房屋买卖合同借款协议让与担保名为借款实为房屋买卖房屋抵押

【要点提示】

双方当事人虽然在同一日签订了《借款协议》和《房产买卖协议》，但双方履行的是《借款协议》还是《房产买卖协议》，应从双方的真实意思表示及履行的行为来分析判断。

【当事人信息】

原告: 肖某（被上诉人）

被告：朱某、蔡某（上诉人）

【案情简介】

朱某与蔡某系夫妻关系。2011年6月13日，肖某与朱某、蔡某签订了两份《借款协议》，其中，落款日期为2011年6月13日的《借款协议》约定“今由朱某（甲方）因事急需资金，经肖某（乙方）多次商量，乙方同意借给甲方370000元，借款期限6个月，同时双方商定甲方以904室住宅作为借款的担保。如果借款到期，甲方无法履行还款，即以上述房产折押给乙方。并协助乙方办理过户手续。"；落款日期为2011年1月1日的《借款协议》约定“今由朱某（甲方）因事急需资金，经肖某（乙方）多次商量，乙方同意借给甲方376000元，借款期限6个月，同时双方商定甲方以904室住宅作为借款的担保。如果借款到期，甲方无法履行还款，即以上述房产折押给乙方。并协助乙方办理过户手续。"

2011年6月13日，双方还形成了《房产买卖协议》，约定甲方朱某、蔡某将904室房屋，建筑面积91.78平方米，以总价376298元出卖给乙方肖某，协议签订之日付定金1万元，交付钥匙并提供相关该房产资料时付款20万元（余款20天内付清），留尾款6000元（以作为配合办证的担保，此款在办好房产过户手续，交付乙方权证时付清），协议签订之日，甲方应提供过户所需资料。《房产买卖协议》签订后肖某支付朱某370000元，朱某出具《收条》，载明“今收肖某现金叁拾柒万元整，收款人朱某，2011年1.1号"，朱某、蔡某同时将房屋钥匙、《安置房分配协议书》原件、《房屋拆迁产权调换协议书》复印件交付肖某。

2011年6月16日张某出具《收据》，载明“今收到购904室中介费用肆仟元正"。房屋交付后，肖某即于2011年7月装修并入住至今。904室房屋于2018年4月17日登记至朱某名下。

【法院判决】

【一审】：

朱某、蔡某将904室房屋过户登记至肖某名下，过户费用由肖某承担。

【二审】：

驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

一、法律上是如何区分买卖合同与借贷合同的？

买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，买受人的主要目的是取得标的物的所有权；借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同，贷款人的目的是取得借款人的借款，两者在合同目的上有着本质的区别。

二、在双方既签订《借款协议》又签订《房产买卖协议》的情况下，如何认定双方是房屋买卖合同关系还是民间借贷关系？

本案中，双方当事人虽然在同一日签订了《借款协议》和《房产买卖协议》，但双方履行的是《借款协议》还是《房产买卖协议》，应从双方的真实意思表示及履行的行为来分析判断。首先，从双方真实意思表示来看。肖某与朱某素不相识，肖某也不是职业放贷人，肖某实然将37万元出借给朱某且不需要朱某支付借款利息，不符合常理，相反，肖某给付的37万元款项系购房款倒是符合常理。此外，朱某急需资金，将房屋出售也合乎情理。因此，法院有理由相信，肖某与朱某并没有借款的合意，肖某的真实意思表示应为向朱某购房而不是向朱某出借款项。其次，从双方签订的协议内容来看。如像朱某所述，《房屋买卖协议》是肖某为了保障债权安全而设定的让与担保，则在《借款协议》中再约定“涉案房屋作为担保，当朱某无法履行还款时，即以房产折押给肖某，并协助肖某办理过户手续。"已无必要。而借款协议中的“折押、协助办理过户"的内容更像是名为担保实为买房。再次，从履行协议的行为看。朱某将房屋交付给肖某，双方实施的是房屋买卖行为。最后，如是借贷关系，朱某交付房屋是让与担保，则朱某应在借款到期后，立即归还借款将房屋收回，但朱某并未主动归还借款，在至今房屋价值已远超37万元的情况下，也未要求肖某归还房屋或要求肖某支付房屋租金。在双方借款未约定利息的情况下，朱某将房屋无偿给肖某使用，实属有悖常理。综上，肖某与朱某、蔡某之间应属房屋买卖法律关系。